La ley que disciplina la arrendamientos comerciales residenciales y urbanos en Brasil, la Ley 8.245 del 18 de octubre de 1991 fue redactada con la fuerte intención de regular principalmente las relaciones de arrendamiento en la contratación, en el período de uso y en las terminaciones, que hasta entonces eran mucho más difíciles de realizar de manera amistosa.
También existen en el Código Civil de 2002, artículos que se refieren al arrendamiento de cosas, sin embargo, la ley especial prevalece sobre la ley general, aunque sea previamente redactada, y cuando no exista impedimento para su incorporación, mínimamente a los conceptos de los nuevos mandatos legales. De hecho, prescribe el artículo 2036 del nuevo Código Civil.
En el ámbito de los arrendamientos inmobiliarios, cabe destacar la no acumulación de garantías en la contratación, así como los inmuebles que se ven afectados por la disposición reglamentaria. Con ello, el legislador quiso inhibir la perniciosa práctica de algunos arrendadores, que obligaba al pretendido arrendatario a presentar un exceso de garantía, incluidas las diversificadas. Exigían, por ejemplo, que se hiciera un depósito de cierta cantidad, además de la garantía ofrecida por los garantes, que hoy está estrictamente prohibida por la Ley 8245/91, de la siguiente manera:
Art. 37. En el contrato de arrendamiento, el arrendador podrá exigir al arrendatario los siguientes tipos de garantía: I – fianza;
II – fianza; III – seguro de garantía de arrendamiento, IV – cesión fiduciaria de participaciones en fondos de inversión.
Párrafo unico. Se prohíbe, bajo pena de nulidad, más de uno de los tipos de garantía en un mismo contrato de arrendamiento.
Con respecto a la fianza en efectivo, se establece que el monto de la fianza no puede exceder la cantidad de 3 (tres) meses de la renta vigente, la cual deberá ser depositada en una cuenta de ahorro, revirtiendo a favor del arrendatario, al final del contrato.
Se ha incrementado el seguro de caución en el arrendamiento de inmuebles, que cobra prácticamente un alquiler más por año, costes a afrontar por el arrendatario, que tiene a cambio la necesidad de atravesar algunas limitaciones en un intento de obtener un aval propietario. quién puede garantizar la ubicación.
El artículo 17 de la ley prohíbe la estipulación del alquiler en moneda extranjera o su vinculación a moneda extranjera o salario mínimo, y el artículo 43 tipifica como delito la posible exigencia de una modalidad de garantía más en el mismo contrato de arrendamiento, o el anticipo de cobro del alquiler. , excepto en el caso del artículo 42 o alquiler de temporada.
En cuanto a los inmuebles objeto de la Ley 8245/91, no se encuentran comprendidos en lo dispuesto en el Párrafo Único del Artículo 1º, según se describe a continuación. Esto se debe a que están ordenados por el Código Civil y su propia legislación. Para una mejor comprensión, se transcribe el alcance de las leyes y su aplicabilidad:
Art. 1 El arrendamiento de propiedad urbana se regula por lo dispuesto en esta ley: (8.245 / 91)
Párrafo unico. Todavía están regulados por el Código Civil y leyes especiales:
a) arrendamientos: 1. de inmuebles propiedad de la Unión, Estados y Municipios, sus autarquías y fundaciones públicas; 2. plazas de aparcamiento autónomas o plazas de aparcamiento de vehículos; 3. espacios para publicidad; 4. en apartahoteles, hoteles, residencias o similares, considerados como aquellos que prestan servicios regulares a sus usuarios y están autorizados para operar como tales;
b) arrendamiento, en cualquiera de sus modalidades.
Es interesante caracterizar los arrendamientos estacionales, que tienen un tratamiento especial, con el fin de proteger a los contratistas, que pueden utilizar diferentes formas de ley, para estipular la contratación, teniendo especial cuidado para evitar que el arrendamiento se convierta en un arrendamiento residencial común:
Art. 48. Son arrendamientos estacionales los destinados a la residencia temporal del arrendatario, a las actividades de esparcimiento, cursos, tratamientos de salud, obras que se realicen en su propiedad, y demás hechos que se deriven únicamente de un tiempo determinado, y que se contraten por un plazo no superior a noventa días, esté o no amueblada la propiedad.
Otro aspecto relevante es la devolución del inmueble, que por regla general no puede ser devuelto por el arrendador durante la vigencia del contrato, salvo las excepciones previstas en la citada ley. El arrendatario podrá regresar siempre que pague proporcionalmente la multa pactada, de conformidad con el artículo 4. de la ley comentada. También debe destacarse el artículo 9. El cual define las situaciones más comunes que pueden resultar en la rescisión del arrendamiento:
Art. 9 El contrato de arrendamiento también se puede cancelar:
I – de mutuo acuerdo; II – como resultado de la práctica de infracción legal o contractual; III – como resultado de la falta de pago del alquiler y otros cargos; IV – realizar las reparaciones urgentes que determine la Autoridad Pública, que normalmente no se pueden realizar mientras el arrendatario permanezca en la propiedad o, en su caso, podrá negarse a consentirlas.
Finalmente, es importante resaltar que estos comentarios solo son informativos para una ley tan importante en la seguridad jurídica de los arrendamientos en el país, y que aquí se destacaron puntos considerados relevantes, sin restar complejidad a otros artículos y disposiciones contenidas en la ley. , orquestado por el distinguido jurista Sylvio Capanema, profesor de cátedra noble en el sector inmobiliario y siempre Juez de la Corte de Justicia de Río de Janeiro, quien elaboró conformaciones especiales al derecho civil brasileño.
Fuentes
Brasil. Ley 8245 de 18 de octubre de 1991. Prevé arrendamientos urbanos.
Brasil. Código Civil brasileño. Ley 10.406 de 10 de enero de 2002
