Ocurre desalojo cuando se produzca la pérdida total o parcial de la cosa a otra persona, titular de un derecho anterior, como consecuencia de una decisión judicial.
Como ejemplo, supongamos que un individuo enajena algo a otro individuo. Ahora imagina que aparece un tercero que dice ser el dueño de la cosa enajenada, reclamando sus derechos y posesión de la cosa. Si, luego de la interposición de la acción, el tercero acredita que realmente fue el dueño y obtiene una sentencia favorable, la persona que compró la cosa sufrirá el desalojo, perderá la cosa frente a este tercero.
El desalojo puede ser total o parcial. La evitación total se debe a la pérdida total de la cosa; la evitación parcial se debe a la pérdida de parte de la cosa.
El Código Civil brasileño, en su artículo 447, responsabiliza al cedente de garantizar la legitimidad del derecho que transferirá. De esta forma, el vendedor debe responsabilizarse del daño causado a la persona que le compró la cosa, es decir, será responsable del desalojo.
El desalojo se basa en el principio de garantía. Según este principio, el enajenador se compromete no solo a entregar la cosa enajenada al adquirente, sino también a garantizar su uso y disfrute.
El desalojo presupone requisitos como vicios en el derecho del enajenador; pérdida total o parcial de la propiedad, posesión o uso de la cosa enajenada; que se trata de un contrato oneroso (por regla general, no hay desalojo en los contratos libres, salvo donación onerosa); la adicción o defecto debe ser anterior al contrato; buena fe del adquirente (desconocimiento de la litigiosidad de la cosa); pérdida de posesión o dominio debido a una decisión judicial; y finalmente la denuncia de la disputa.
En cuanto a la denuncia obligatoria de la controversia para ejercer el derecho de recurso, se relativiza el artículo 70, inciso I del Código de Procedimiento Civil, que establece la denuncia obligatoria. Hay divergencias doctrinales, una contra otra a favor de la denuncia obligatoria. Hay jurisprudencia según ambas corrientes.
