O superficie derecha es el derecho real de plantar, sembrar o construir en terrenos que son propiedad de otros.
Este derecho se caracteriza por ser un derecho real limitado, ya que recae sobre la cosa ajena, estando restringido a determinados usos de la cosa.
Esta modalidad de derecho real está regulada por la Ley 10257/2001 (Estatuto de la ciudad) y por el Código Civil. La Ley 10257/01, en su primer párrafo, establece que los derechos de superficie abarcan el derecho de uso del suelo, subsuelo o espacio aéreo relacionado con la tierra, por un período fijo o indefinido. Sin embargo, el Código Civil, en su artículo 1369, no autoriza las obras subterráneas, salvo que sean inherentes al objeto de la concesión, y siempre por un plazo determinado. El Estatuto de la Ciudad no ha derogado el citado artículo del Código Civil, pero esta regla especial debe aplicarse cuando el Estado, en sus esferas federal, estatal o municipal, ocupe uno de los polos de la relación jurídica. Cuando los dos polos de la relación estén ocupados por particulares, se debe aplicar la norma del Código Civil. Según el artículo 1377 del Código Civil, cuando la ley de superficie esté constituida por una persona jurídica de derecho público, en caso de divergencia legal prevalecerá el Estatuto de la Ciudad, aplicando la norma de especialidad.
No es necesario confundir el derecho de superficie con el arrendamiento, ya que el derecho de superficie es una relación de derecho real, mientras que el arrendamiento es una relación de derecho obligatorio. El inquilino no es dueño de la propiedad arrendada, mientras que el arrendador es dueño de la propiedad de la superficie. Además, la onerosidad es esencial en el arrendamiento, mientras que en la ley de superficie es opcional.
El derecho de superficie está constituido por contrato entre las partes. Esto debe hacerse por escrito, requiriendo siempre escritura pública. El contrato debe registrarse en el registro de la propiedad inmobiliaria.
La cesión del derecho de superficie se produce con el registro del acto jurídico de cesión en el registro de la propiedad inmobiliaria, o bien se puede transferir a los herederos del superficiarios en la sucesión hereditaria.
Si el superficiario desea disponer de su superficie, el propietario tendrá derecho de preferencia, en igualdad de condiciones, y se prohíbe cualquier pago por la transferencia, de conformidad con el artículo 1372 del Código Civil.
Si el superficiario llega a la superficie, destino diferente al pactado con el propietario, se resolverá la concesión (artículo 1374, CC).
Corresponde al superficiario los cargos e impuestos que recaigan sobre la cosa (artículo 1371. CC).
El derecho de superficie expira con la expiración del plazo, si la superficie fue constituida por un período de tiempo determinado; con el abandono o renuncia del superficiario; con la terminación del contrato, si hubo un incumplimiento de las partes o alguna de las condiciones contractuales; con confusión (cuando la calidad de la superficie y el propietario del suelo se unen en la misma persona); con expropiación forzosa; con la destrucción de la cosa sobre la que cae la superficie; con decadencia.
Con la finalización del contrato, el propietario adquiere lo construido en la superficie, independientemente de la compensación, salvo que se disponga lo contrario (artículo 1375, CC).
Cuando se produzca la extinción del derecho de superficie por expropiación, la indemnización corresponde al propietario y al superficiario, en el monto que corresponda al derecho real de cada uno (artículo 1976, CC).
Fuente:
GONÇALVES. Carlos Roberto. Derecho civil brasileño. Derecho de las cosas. 5. Ed. Saraiva. San Pablo. 2010.
