Servidumbre de obra – Derecho –

Servidumbre de construcción es el uso de un edificio por otro. Tal uso no puede ser indispensable, pero es necesario o ventajoso para el edificio llamado dominante.

La servidumbre constituye una carga real que se impone voluntariamente a un edificio, denominado serviente, a favor de otro (el dominante), en virtud del cual el propietario del edificio servidor pierde el ejercicio de cualquiera de sus derechos de propiedad sobre el mismo, o tolera que el propietario del edificio dominante lo utilice, haciendo que su edificio sea más útil.

Por tanto, la servidumbre de propiedad surge de la voluntad de los propietarios, no confundir con las servidumbres legales que se derivan exclusivamente de la ley, las cuales son derechos vecinales impuestos coercitivamente. Por eso la voluntariedad es la esencia de la servidumbre.

Las servidumbres pueden tomar varias formas, la más conocida es la servidumbre de paso, que permite al dueño de una propiedad moverse a través de la propiedad de otra persona. Sin embargo, existen otras modalidades como la servidumbre de acueducto, iluminación o ventilación e incluso pastoreo.

Para que la servidumbre sea posible, los edificios deben ser vecinos, aunque no es necesario que sean contiguos.

Las servidumbres de construcción tienen algunas características básicas:

• La servidumbre es una relación entre dos edificios distintos, el sirviente y el dominante. El sirviente sufre un embargo preventivo en nombre del dominante. La ventaja o desventaja se adhiere a la propiedad y se le transmite independientemente del propietario.
• Es necesario que los edificios pertenezcan a diferentes propietarios. Si pertenecen al mismo propietario, el propietario simplemente estará utilizando lo que es suyo, sin establecer una servidumbre, sino una servidumbre que puede convertirse en un derecho real si el dominio de los edificios pasa a diferentes titulares.
• En las servidumbres sirve la cosa y no su dueño, esto porque el dueño no tiene obligación de hacer, pero no de hacer ni sustentar el ejercicio de la servidumbre.
• La servidumbre no se presume, pues sólo se constituye mediante declaración expresa de los propietarios, o mediante testamento, y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad (Art. 1378, CC).
• La servidumbre debe ser útil para el edificio dominante, debe aportar alguna ventaja para aumentar el valor de la propiedad dominante. Esta ventaja no tiene por qué reducirse necesariamente a dinero, puede ser una mayor utilidad o una simple conveniencia para el edificio dominante.
• La servidumbre es un derecho real y un accesorio. Es un derecho real porque afecta directamente a los inmuebles. Como tal, está equipado con secuelas y acción real y puede oponerse a terceros. Y es accesorio porque se deriva del derecho de propiedad y acompaña a las propiedades aunque se vendan.
• La servidumbre tiene una duración indefinida, ya que perdería su carácter si se estableciera un límite de tiempo. Tiene una duración indefinida, siempre y cuando no se extinga por causa legal alguna, aunque los edificios cambien de manos.
• La servidumbre es indivisible porque no se desarrolla en el caso de una división del edificio dominante o sirviente. Solo se puede reclamar en su totalidad, incluso si el edificio dominante pertenece a varias personas (Art. 1386, CC).
• La servidumbre es inalienable. Por necesidad del edificio dominante, no es concebible su traslado a otro edificio, ya que esto extinguiría la servidumbre y constituiría otra.

La clasificación más importante de las servidumbres es la que las distingue por ejercicio.

Una servidumbre es continua cuando se ejerce de manera ininterrumpida, independientemente de la acción humana.

La servidumbre discontinua es aquella que tiene su ejercicio condicionado a algún acto humano corriente.

La servidumbre aparente es la que se manifiesta por las obras externas, las visibles y permanentes, como la servidumbre de paso, por ejemplo. Inaparente es la servidumbre que no es revelada por las obras exteriores.

Las clasificaciones son importantes porque existen diferentes reglas de constitución, ejecución y extinción, algunas se aplican solo a servidumbres continuas y aparentes.

Las servidumbres aún pueden ser positivas, cuando otorgan al propietario del edificio dominante la facultad de realizar algún acto en el edificio servidor, y negativas cuando se impone el deber de abstenerse de la práctica de un determinado acto de uso.

Las servidumbres se pueden constituir de varias formas. Si bien las servidumbres pueden constituirse causa mortis, como un testamento, sin embargo, la forma más frecuente de constitución es mediante atointer vivos, es decir, mediante contrato oneroso. Al tratarse de un acto de voluntad, es necesario que las partes sean capaces, no solo de la capacidad genérica, sino también de las específicas para los actos de disposición del edificio servidor. La servidumbre solo puede ser estipulada por el propietario del edificio.

La servidumbre puede ser instituida judicialmente por las sentencias que ratifiquen la división, materia regulada en el Código de Procedimiento Civil en los arts. 967 al 981.

La usucapión de la servidumbre también es posible, pero esto debe ser evidente. Los articulos. 1380 a 1382 del Código Civil garantizan al propietario del edificio dominante los medios necesarios para la “conservación y uso” de las servidumbres. Para realizar los servicios y obras necesarios, el propietario del edificio dominante puede ingresar al edificio servidor y depositar materiales de construcción en él. Sin embargo, si causa daños al propietario del edificio de servicio por culpa, el propietario del edificio será responsable civilmente.

El ejercicio de las servidumbres se rige por los arts. 1383 y 1385. La primera establece que “el propietario del edificio de servicio no podrá en modo alguno obstaculizar el ejercicio legítimo de la servidumbre”. El segundo establece que la servidumbre se limitará a las necesidades del edificio dominante y agravará lo menos posible el edificio servidor.

Las servidumbres pueden protegerse mediante acciones como el confesionario, que tiene como objetivo obtener el reconocimiento judicial de la existencia de la servidumbre negada o impugnada. Las acciones de denegación están destinadas a que el propietario del edificio de servicio obtenga una sentencia que declare la inexistencia de la servidumbre o el derecho a su ampliación. Las acciones posesoras pueden invocarse a favor del edificio dominante que es acosado o desposeído por el propietario del edificio sirviente. También se puede utilizar cuando no permita la realización de obras para la conservación de la servidumbre. También pueden invocarse las acciones de nunciación de obra nueva y posesión adversa.

La servidumbre una vez inscrita sólo se extingue frente a terceros cuando se cancela. Por tanto, mientras permanezcan inscritos en el Registro de la Propiedad, subsistirán a favor del propietario del edificio dominante.

En casos de expropiación, la servidumbre se extingue incluso sin cancelación de registro.

El titular de la servidumbre podrá renunciar al beneficio, renunciando expresamente a él, siempre que pueda y tenga la facultad de disponer de él.

De acuerdo con el Art. 1389 del CC, la servidumbre aún se extingue por la unión de los dos edificios en el dominio de la misma persona, por la supresión de las respectivas obras y por el uso discontinuo por diez años.

Fuente:
GONÇALVES. Carlos Roberto. Derecho civil brasileño. Derecho de las cosas. 5. Ed. Saraiva. San Pablo. 2010.