Written by LA propiedad es un derecho real, ya que el dueño ejerce poder directo e inmediato sobre la cosa, tiene derecho a buscarla a quien injustamente la posee o posee (derecho de secuela), tiene absoluta eficacia (levantar omnes), tiene la publicidad como característica, además de que el acreedor colateral tiene derechos de preferencia sobre otros acreedores.
En relación a las formas de adquisición de bienes inmuebles, la lista que enumera el Código Civil (artículos 1238 a 1259) no es exhaustiva, sino ejemplar, pudiendo existir otras formas de adquisición.
LA bienes raíces puede adquirirse en forma original o derivada. La propiedad se adquirirá originalmente cuando se desvincule de la relación con el antiguo propietario, sin que exista relación jurídica de transmisión. La propiedad se adquirirá de forma derivada cuando exista una relación con el antiguo propietario. Esta transmisión puede ser inter vivos (venta, por ejemplo) o causa mortis (transmisión de la herencia del causante a sus herederos).
La adquisición de propiedad inmobiliaria puede ocurrir a través de Usucapion, Registro de título y para Adhesión.
LA Usucapion, o prescripción adquisitiva, es una forma original de adquisición de propiedad inmobiliaria, que se produce debido a la propiedad prolongada y otros requisitos legales. Esta modalidad se divide en:
- Usucapion extraordinaria (Cuya adquisición requiere posesión continua durante quince años, sin oposición judicial – posesión gentil y pacífica -, y la intención de tener la cosa como tuya – ánimo-. No exigiéndose título justo y de buena fe, ni vivienda del propietario);
- Usucapión ordinaria (Esto se diferencia de lo extraordinario en que requiere la presencia de elementos como el título justo y la buena fe. En esta modalidad, el plazo requerido para la posesión continua es de diez años, que podrá reducirse a cinco si se presentan otros elementos, como la vivienda del propietario en la propiedad y la adquisición costosa.);
- Usucapión rural especial (En este caso, el propietario debe poseer una propiedad en un área rural que no exceda las cincuenta hectáreas, de manera tranquila, pacífica e ininterrumpida, por un período de cinco años, independientemente del título justo y de buena fe, y el propietario no puede ser propietario de otra propiedad. , ya sea urbano o rural.);
- Usucapión Urbana Especial (En este caso, el propietario deberá ser propietario de un inmueble urbano, con una extensión máxima de 250 metros cuadrados, destinado a los fines de su vivienda o familia, siendo la posesión tranquila y pacífica, durante cinco años ininterrumpidos. propietario de cualquier otra propiedad urbana o rural).
Al adquirir una propiedad por títulos (compra y venta o donación, por ejemplo), existe la necesidad de un módulo especial llamado Registro, ya que las transacciones legales no son suficientes para transferir la propiedad de un inmueble. Sin Registro Público no hay transferencia de propiedad.
El Registro está vinculado al título que le dio origen, lo que genera una fuerza probatoria relativa o juris tantum. Es decir, el Registro admite prueba en contrario (si hay fraude en el contrato, por ejemplo).
La inscripción en la Oficina de Registro da a conocer la transferencia de titularidad, debiendo realizarse en el lugar donde se ubica el inmueble. También crea una relación continua entre el antiguo propietario y el nuevo, además de exigir la perfecta individualización de la cosa.
LA Adhesión es la forma de adquisición de propiedad que se produce con un aumento en el volumen o valor de lo principal, debido a un elemento externo. Las adhesiones pueden ser naturales, cuando son provocadas por la naturaleza, o industriales, cuando hay participación del hombre.
Las accesiones naturales pueden ocurrir:
- por la formación de islas: Las islas formadas en corrientes comunes y privadas pertenecen a los propietarios ribereños limítrofes, en cumplimiento del artículo 1249 del Código Civil y sus incisos.
- a través del aluvión: Ocurre cuando se forman adiciones o sedimentaciones imperceptibles, lentas y graduales por depósitos naturales y vertederos a lo largo de las riberas de las corrientes, o por desvío de agua. Esta adición pertenece a los propietarios de tierras marginales, sin compensación. (Artículo 1250 del Código Civil).
- por avulsión: Ocurre cuando, por fuerza natural y violenta, una porción de terreno se mueve de un edificio y se une a otro. Según el artículo 1251 del Código Civil, el propietario del edificio agregado adquirirá la propiedad del agregado, si indemniza al propietario del edificio que perdió la porción de terreno o, sin compensación, si, en un año, nadie ha reclamado.
- Por el abandono del alveo (cauce del río): Ocurre cuando el cauce del río cambia de dirección debido a la corriente, perteneciendo al tramo nuevo a los dueños ribereños de ambos márgenes, sin indemnización a los dueños del terreno donde las aguas abren un nuevo curso, entendiéndose que los edificios marginales se extienden hasta la mitad del alveo.
Los edificios y las plantaciones son formas de acceso industrial. Son aquellas que resultan de la conducta humana y están previstas en los artículos 1253 a 1259 del Código Civil.
Bibliografía:
GONÇALVES. Carlos Roberto. Derecho civil brasileño. Derecho de las cosas. 5.Ed. Granizo. San Pablo. 2010.
